Sulla base della giurisprudenza amministrativa, sono legittimi i titoli edilizi anche se in contrasto al piano adottato che il Comune rilascia dopo un anno dall’adozione del piano urbanistico comunale (P.U.C.) e quindi a decadenza delle norme di salvaguardia avvenute ai sensi dall’art.10 comma 2 della legge Regione Campania n.16/2004, purché le opere progettate risultano conformi alla disciplina urbanistica previgente ( P.F. o P.R.G.) che ne ha riacquistato la sua efficacia. Le misure di salvaguardia sono uno strumento di natura cautelare utilizzato per preservare l’assetto del territorio durante il periodo di transizione tra l’adozione e l’approvazione definitiva di un nuovo piano urbanistico. Il loro scopo principale è quello di impedire che, nelle more del procedimento (spesso lungo), vengano realizzati interventi edilizi che potrebbero risultare incompatibili con le nuove scelte di pianificazione del Comune. In questo “limbo” quale periodo intercorrente tra l’adozione del piano e la sua approvazione il Comune al verificarsi della decadenza delle norme di salvaguardia, è obbligato a rilasciare il titolo edilizio in base al piano previgente, perché il nuovo piano adottato sostituisce il vecchio strumento urbanistico soltanto dopo la sua approvazione in Consiglio Comunale. In tale contesto, i Comuni, per evitare di emettere titoli edilizi durante il “Vuoto di salvaguardia” dovrebbero con delibera giuntale ri-adottare il (P.U.C.) già adottato, per far rivivere le norme di salvaguardia che scattano tra l’adozione e approvazione definitiva, perché il principio che regola la legittimità dei titoli edilizi emessi nello “speciale lasso di tempo” è quello del “tempus regit actum” cioè il tempo regola l’atto e quindi dev’essere valutato in base alla legge vigente nel momento esatto in cui esso viene compiuto, garantendo la non retroattività delle norme. E’ bene chiarire che la ri-adozione del piano non è un atto automatico che il Comune è obbligato ad adempiere a salvaguardia urbanistica decaduta, ma lo diventa necessario prima che venga approvato solo se, nel frattempo, sono mutate le condizioni territoriali con il rilascio di titoli edilizi emessi durante il “vuoto di salvaguardia”. Quindi, per un corretto processo di pianificazione urbanistica, le opere dei titoli edilizi emessi nel periodo di “Vuoto di salvaguardia” in contrasto con le previsioni del piano adottato, su richiesta del sindaco, e per lo stesso periodo, il presidente della giunta regionale, con provvedimento motivato da notificare all’interessato, può ordinare la sospensione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che siano tali da compromettere o rendere più onerosa l’attuazione degli strumenti urbanistici (comma 4 art.12 DRP 380/2001) oppure, la Giunta Comunale dovrebbe provvedere alla ri-adozione del piano alla luce nel nuovo scenario territoriale, per non incorrere nel rischio di deliberare in consiglio comunale l’approvazione di un piano urbanistico viziato da potenziali illegittimità. Il Comune che approva il piano urbanistico com’era stato adottato, senza tener conto del nuovo scenario territoriale creatosi con il rilascio dei titoli edilizi durante il periodo del “vuoto di salvaguardia”, per sopravvenuta incompatibilità con la nuova pianificazione e motivi di interesso pubblico, può “revocare” i titoli edilizi legittimi al momento della loro emissione. Occorre quindi che il Sindaco provveda a far redigere. Settore Urbanistica dell’U.T.C, una relazione tecnica atta ad evidenziare il contrasto tra i titoli edilizi emessi durante il vuoto di salvaguardia e le norme del (P.U.C.) approvato, per valutare i provvedimenti amministrativi più opportuni da intraprendere tenuto conto che il titolare/proprietario avrebbe diritto a un indennizzo ai sensi di legge. In questa delicata fase, le considerazioni toccano un punto centrale del diritto urbanistico: il rapporto tra la decadenza delle misure di salvaguardia e l’obbligo di conformità alle previsioni del nuovo piano urbanistico comunale. Certamente, il Comune, a garanzia dello sviluppo armonico e sostenibile del proprio territorio, prima della decadenza della salvaguardia avrebbe dovuto con delibera giuntale provvedere alla ri-adozione del (P.U.C.) per far rivivere le norme di salvaguardia evitando il tal modo il “vuoto di salvaguardia”, durante il quale il rilascio dei permessi seppur legittimi possono essere in contrasto con il piano adottato e sebbene la giurisprudenza amministrativa suggerisce che “ il Comune debba agire con sollecitudine per
evitare la compromissione del nuovo assetto urbanistico”. Il Comune pertanto ha un’enorme responsabilità erariale/amministrativa in quanto con la sua inerzia crea un “Vuoto di salvaguardia” con un danno all’assetto urbanistico avendo consentito un’evitabile cementificazione in contrasto con le nuove scelte del piano adottato orientate al recupero del patrimonio edilizio esistente con progetti di riuso e rigenerazione urbana per il recupero delle aree edificate dismesse, degradate o sottoutilizzate che introducono vincoli ambientali stringenti e pianificazioni basate sulla “gerarchia del consumo di suolo”. Tale responsabilità amministrativa è generatrice di danni economici e di problematiche al processo di pianificazione del (P.U.C.) , in quanto il Comune, avrebbe dovuto evitare il “vuoto di salvaguardia” con la ri-adozione del (P.U.C.) entro l’anno dalla sua adozione per far rivivere le norme di salvaguardia quali misure cautelari applicate per impedire che interventi edilizi richiesti nel periodo tra l’adozione e l’approvazione definitiva del nuovo piano urbanistico ne compromettessero l’attuazione. Un concetto di salvaguardia urbanistica che, in linea teorica, dovrebbe operare senza vuoti di salvaguardia a partire dall’adozione del piano e fino all’approvazione in quanto le norme di salvaguardia che entrano in vigore a tempo indeterminato per evitare blocchi edilizi di durata 3 anni (o cinque in casi specifici), ma che in Campania ai sensi della L.R. 16/2004 art.10 comma 2 durano soltanto 12 mesi. Purtroppo, questo concetto teorico si scontra nella pratica, e in particolare, se il Comune non ha evitato il formarsi del vuoto di salvaguardia e in tale periodo ha rilasciato dei permessi di costruire, l’amministrazione comunale prima de approvare definitivamente il piano dovrebbe provvedere ad adeguare e aggiornare il piano urbanistico già adottato, alla luce dei titoli edilizi emessi dopo la decadenza della salvaguardia urbanistica, per poi iniziare ex novo il processo di pianificazione ai sensi della L.R. 22 dicembre 2004, n. 16 e succ. modifiche. Il Comune, che non ha agito né con la ri-adozione per tenere in vita le norme di salvaguardia, né ha adeguato il piano adottato al nuovo scenario territoriale venutosi a creare a seguito del rilascio legittimo dei titoli edilizi durante il periodo del “Vuoto di salvaguardia” in contrasto con il piano adottato, né il Sindaco ha chiesto l’intervento del Presidente della Giunta Regionale, (comma 4 art.12 DRP 380/2001) non resta che la possibilità di intervenire sui titoli edilizi mediante la “revoca” (Art. 21-quinquies L. 241/90) quale espressione del potere di autotutela con cui la P.A. ritira con efficacia non retroattiva, un atto inficiato da vizi di merito (inopportuno, non conveniente, inadeguato) in base ad una nuova valutazione delle ragioni di convenienza e opportunità per le quali l’atto fu emanato. Tale provvedimento di revoca nei confronti dei titoli edilizi i cui titolari non hanno ancora iniziato i lavori è più semplice, poiché l’interesse pubblico prevale sull’aspettativa del privato, mentre se i lavori sono iniziati il Comune dovrà valutare l’entità delle opere e trattandosi di un atto lecito che viene revocato, dovrà risarcire il danno emergente (spese tecniche, costi di cantiere, oneri versati) al titolare/proprietario del permesso. In conclusione, appare evidente che il processo di pianificazione urbanistica si rivela alquanto complesso e richiede pertanto l’intervento di professionisti esperti della materia per ridurre ritardi e conflitti legali che bloccano lo sviluppo e danneggiano l’interesse pubblico.
Forino 14.04.2026 Dott. Masaniello Gerardo
(Urbanista – Pianificatore territoriale)